深圳前海建设不走土地财政路

时间:2016-03-01 10:52:05 点击:88次 我要评论(88) 【字体:


     
      今年是前海加快建设的“突破之年”,年底将有第一套商品房预售,第一幢高层建筑封顶,第一个商业圈前海企业公馆投入使用,还有若干块土地出让等等。前海地理和有形空间的快节奏变化,引来各方的高度关注。
     15平方公里的土地,最小的国家级开发区,“螺蛳壳”里做“道场”,如何承载体制创新和未来发展的历史使命?深圳已是国家土地制度新一轮改革的先行者,前海怎样担当先锋?去年卖地400余亿元,将对建筑形态和营商环境产生怎样的影响?许多国内城市屡屡出现的“土地财政”开发方式会否在前海重演?引进了国际房地产开发商,就必然等同于新城建设的国际化吗?
     差别化供应决定前海“土改”气质
     按照规划,到2020年前海15平方公里的土地,至少要有GDP1500亿元,也就是说,一平方公里至少要有100亿元的规模。虽然前海的价值不仅是GDP产出,而在于体制创新,但是土地乃产业之母,有形的空间如何,对于发展质量影响同样巨大。
     “特区中的特区”,前海寸土寸金,如何做好土地这篇大文章?
     记者采访了解到,前海首要考虑的,是如何突破土地资源稀缺的紧约束,从前海土地“第一拍”开始,一幅前海土地管理改革路线图清晰呈现,内容是探索土地改革的新思维和新模式。
     前海拥有土地改革的政策基础。2012年5月,国土资源部和广东省联合批复《深圳土地管理制度改革总体方案》,赋予深圳在土地管理制度改革方面先行先试的历史使命,深圳新一轮“土改”就此启动。作为全国性改革创新平台,同时也是深圳市土地管理制度改革重点实验区,前海肩负着土地管理制度改革先行先试的重任,正成为深圳“土改”的新样本。
     去年5月24日,深圳市政府批复《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点》,由此拉开前海土地改革创新的序幕,要点核心是:前海将探索建立差别化的土地供应新模式,在土地用途管制、土地有偿使用、土地产权制度等方面有所突破。
     前海管理局局长张备说,在土地管理方面,我们将推出国内土地管理改革的一个“前海模式”。差别化的土地供应新模式横空出世。
     一般来说,国内法定的一次性出让土地使用权的年限是40年,而前海探索建立差别化的土地供应新模式的突破点在于,打破国内目前以法定最高年限一次性出让土地使用权的制度,实行弹性年期,前海出让土地使用权的年限可以是20年。
     市规划国土委土地利用处有关人士表示,深圳土地资源十分紧缺,传统的土地出让模式容易造成土地利用效率低下,探索差别化土地供应模式,能更好地发挥市场在土地资源配套中的作用,提高土地利用效益。实行弹性年期,还有助于更好监控土地后续开发。
     记者观察到,到目前为止,前海出让的6宗土地使用年限仍为40年,尚未在土地使用权年限上取得突破。
     不过,前海在全国率先提出了1.5级开发的新理念,借鉴美国硅谷经验,采用BOT模式,启动的前海企业公馆的建设和运营,则是在土地使用权弹性年期制上的一次尝试。BOT模式出让土地使用权,让前海取得了快速“见形象、聚人气、出效益”的效果。根据合同约定,万科负责建设和运营8年后返还前海管理局。
     前海管理局有关人士称,除了差别化土地供应的模式,前海还将试行针对香港企业公告出让等若干创新举措,但这些改革事项都是在逐步落实,并非一次性到位。
     土地利用专家罗平博士认为,深圳曾在土地管理制度方面创造了很多的全国第一并被其他城市借鉴,此次前海探索试行弹性年期等又将领先一步。
     美国房企前海拿地意味什么
     今年1月23日,前海出让第6块土地,终于迎来首个国外投资商,实现真正意义上的外资拿地。此次前海地块出让,采用综合评标法招标,满分100分。其中,技术标50分,商务标50分。最终,美国兆华斯坦地产与前海国际能源联合体以22.31分技术评标分、134.0999亿元报价成功中标。
     美国兆华斯坦开发公司为主持重建纽约世贸中心的美国地产巨头。分析人士称,前海目标是打造成中国的“曼哈顿”,美国地产巨头进驻有助提升前海的国际视野和影响力。相比于其他竞争对手,兆华斯坦和前海国际能源金融中心联合体,更符合政府对前海的定位和规划。此地块在招标文件中明确规定,建成后主要用于引进国际金融机构,鼓励发展金融业,而兆华斯坦更容易达到这样的要求。
     此次拍卖,已经显示出与前几次拍卖的不同格局,市场对前海的认识也发生悄然变化。从国内企业的热捧到海外资本的青睐,前海土地出让迈出国际化的第一步。深圳市综合开放研究院旅游与地产中心主任宋丁认为,前海土地出让的市场化运作方式和面向全球的视野,将前海土地出让平台无限扩大,会对海内外企业构成重大吸引力。
     据透露,未来,前海还会尝试更多的拍卖形式,而且前海再出让的地块或许会设置更高的门槛,指向也会更加明确,更多引入海外资本,意味着包括港企在内的外资企业更利于竞得土地,这将有助于前海国际化平台的建设。
     记者了解到,从去年7月26日,前海采用一次性竞价规则首次成功出让两地块,敲响土地出让“第一槌”,直至今年1月23日,出让第六块土地,前海一直强调控制土地开发的节奏和成本,但一开始需要用市场的方式了解前海土地的价值。在首批前三宗地的试探后,前海不断调整土地出让方式,在出让的第二批二块土地,将竞买申请人限定在香港企业。这种针对某个特定区域企业拍卖土地的做法,在深圳乃至全国尚属首次。前海管理局有关人士此前接受采访时表示,之所以设置这样的门槛,的确想引进有实力的香港企业参与开发,毕竟前海定位为深港现代服务业合作区,香港企业的参与是一个重要而必不可少的风向标。
     不会重复单一房地产开发模式
     前海2014年的一项重要任务,是新城建设,这从一个方面说明,前海在土地开发方面一直在摆脱单纯的房地产开发概念,注重综合功能开发,为前海生态圈的完善夯实基础,逐步实现从单纯的土地资源管理向土地资源、资产、资本三位一体化综合管理转变。
     前海总体规划提出“三轴两带多中心”的空间结构,它其实就是一个新的市级中心。在前海的22个开发单元中,卖地不再成为主要的开发方式。从城市设计到法治建设、社会管理等方面,前海所面临的命题更加广泛。
     记者了解到,前海合作区里不搞房地产,但有三个板块可以住人,即人才公寓、都市综合体和若干家五星级以上的酒店。都市综合体不属于房地产范畴,是产业的配套和产业发展的平台,购买人群会有限制,以免变成跟产业没有直接关系的住宅区。
     根据《要点》,将强化土地使用权出让合同监管效力,实行土地使用权出让合同验收制度,将其作为房地产权登记前置条件,可以有效制止以股权交易名义炒卖土地使用权或租赁权的行为。其次是探索预防土地闲置机制。从源头上防止囤地、炒地和土地闲置。还将建立用地退出机制。通过招拍挂方式公开出让的土地,原则上不得转让;确需转让的,前海管理局可以优先回购。
     六块地卖400多亿 货真价实
     出让六块土地,实现土地收入约407亿元,这是前海上一年度卖地的成绩单。根据深圳市第五届人民代表大会第六次会议上公布的深圳市2013年预算执行情况,深圳市国有土地使用权出让金收入414.6亿元,这意味着前海土地出让金占去年深圳市国有土地使用权出让金的比例高达90%。
     比较可发现,这一数字,是东莞2013年全年土地成交金额的约两倍。6块土地,达到如此数额的土地出让金,有人关注并担忧,传统的土地财政模式,前海以什么方式破解。
     “随着前海开发加速,土地价值自然上升,这是市场发挥作用的结果。”市土地房产交易中心一位土地分析师如此评价,不仅前海的土地价值显现,就连其周围区域的地块价值也开始突现。
     至于前海土地升温会否推高房价,该分析人士称尚需观察。记者了解到,在《要点》的指引下,前海将改变“政府卖地、开发商卖楼”的传统开发模式。《要点》有专门的限定,即在土地交易方面,前海将试行建设项目用地预申请和公告出让,通过招拍挂出让制度,选择合适出让方式,防止恶性竞争导致高地价、高楼价。同时,为奖励企业节约集约用地,将前海土地使用权出让收入15%20%划入前海深港合作区产业发展基金,综合考虑经济贡献、绿色低碳等因素实施节约集约用地奖励。这意味着前海在土地出让资金安排上,有很大一部分将用于前海综合开发建设,而不是土地财政。这些创新的方式,将对全国尤其是土地少价值高的核心区域的用地开发模式,起到试点的作用。
     土地财政一直被视为近年来房价暴涨、屡调屡涨的诱因之一。土地财政最大的好处就是“快”,地方政府靠卖地迅速获得财政收入,用于城市建设。但随之而来的问题是,土地一旦出让,在此后的50年或70年内,政府对土地、对市场几乎丧失了主导权。也有一些企业拿地的时候信誓旦旦,但随后却囤地不开发或等土地升值后转卖赚取“快钱”。土地无法有规划地持续开发,产业没有得到有效升级,政府是一次性拿到了钱,但却给区域的后期发展带来了问题,政府也失去了调控的余地。

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文章热词:土地,出让,开发
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