招商证券:降噪房地产去除偏见的雾霾

时间:2016-02-26 06:59:05 点击:88次 我要评论(88) 【字体:


     
     房地产行业改善开始于15年3月,且此次周期回升将持续至2019年左右,领先经济2-4个季度。国际对比发现,跨越中等收入陷阱以及城镇化步入后半段是房地产行业的终级供需平衡区间,此时地产会转为后周期行业,在这之前地产的先周期属性不变,且看起来就像大家说的“支柱行业”。
     房价进入同比改善区间,未来2线接力,地产投资边际改善最迟出现在明年上半年。部分上游行业已在地产驱动下出现改善,由于大周期施压库存以及行业金融属性强化,房地产先周期性更提前,未来上游整体改善将带动经济质量和通胀回升反馈地产。我们的“降噪”数据库显示,无论从基本面还是流动性的角度观察,房价已进入同比改善区间,未来2线城市将接力1线,而地产投资的边际改善最迟于明年上半年出现。
     增量市场见顶后仍将运行在顶部区间,行业新格局孕育新机会。住宅大开发时代已见顶,但流动人口市民化、住房质量改善需求及购房信贷宽松等将驱动行业未来几年仍运行在顶部区间。增量市场见顶后面临新格局,将实现从数量到质量,普涨到分化,零散到集中,住宅到产业的转变。
     存量市场新经济已经到来,交易&信息,社区服务,存量优化环节必将孕育巨头。我们独创存量新经济产业图谱,关注“2大基础工具x3大核心环节”。交易&信息环节的逻辑在于存量时代来临叠加装修/金融等延伸服务,社区服务环节的逻辑在于消费升级以及社区020,存量优化的逻辑在于供给侧整合及对需求的更高效匹配,三大环节必将诞生巨头。
     增量新格局及存量新经济为未来选股核心逻辑。增量新格局,关注一线资源价值及二线补涨机会,对应;更长周期需重视产业地产;震荡市背景叠加周期左侧逻辑,加大蓝筹配置价值,对应。存量新经济,关注交易&信息/社区服务/存量优化,对应。此外,城投平台及国企改革或是持续热点,对应。
     风险提示:经济硬着落,流动性出现向下拐点,新经济竞争过于激烈。
     

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